成都限购政策重磅加码:三倍热盘五年限售 买法拍房需资格……

2021-03-23 14:31:00 15

3月22日,成都出台楼市调控新政,涉及“三倍热盘”买卖年限、购买法拍房资格和二手房等多方面。作为常驻人口超过1600万人的新一线盟主之城,成都有关方面对楼市政策调整令人瞩目。

  最近五年来,成都有关方面已出台多项措施,对楼市进行积极调控和管理。

  成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知

  各有关单位:

  为坚决贯彻落实党中央、国务院“房住不炒”决策部署,促进我市房地产市场平稳健康发展,持续保持生活成本竞争力,建设高品质生活宜居地,增强居民幸福感和获得感,现将有关事项通知如下。

  一、强化住宅用地供应管理

  1. 增加住宅用地供应,2021年度全市住宅用地供应总量增长20%以上,占经营性用地比例不低于65%,单列租赁住房用地计划,保障性住房用地“应保尽保”。

  2. 中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让,合理制定土地出让方案,坚决遏制非理性拿地,切实稳定地价和市场预期。

  3. 加强土地竞买主体资格审查,超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人,不得参与我市土地竞拍。

  二、深化房价地价联动机制

  4. 中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”出让。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前,应签署知晓出让地块房价地价品质联动要求以及理性竞价的承诺书,承诺书纳入土地出让合同。

  三、加大住房保障力度

  5. 采取公租房实物保障和货币补贴并举,实现城镇户籍的住房和收入“双困”家庭“应保尽保”。

  6. 采取共有产权、优惠出售等多种方式,全面保障人才安居需求。

  7. 加大产业功能区租赁住房等配套住房的建设力度,完善长租房政策,促进职住平衡,解决好新市民、青年人的住房问题。

  四、加强住房交易管理

  8. 登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目,所购商品住房限售期限由3年延长到5年。

  9. 依据合同约定方式取得本市住房的主体,以及通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体,均应当符合本市住房限购、限售政策的规定。

  10. 通过司法处置和股权转让取得的开发项目的受让人,应按照原土地出让合同和履约协议约定开发条件进行开发,并按照调控要求销售住房。

  11. 建立二手住房成交参考价格发布机制。

  12. 加强预售资金监管,保障购房人合法权益。

  五、严格金融审慎监管

  13. 人民银行成都分行指导四川省市场利率定价自律机制研究并决议通过,调整成都市差别化住房信贷政策。

  14. 银行业金融机构要严格落实房地产贷款各项管理要求。加强个人住房贷款管理,严格审查贷款人个人信息的真实性,切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

  六、加强市场秩序监管

  15. 加强对房地产开发企业、中介机构、网络平台、自媒体及个人等各类市场主体的监管。严厉打击恶意炒作、发布虚假广告、借名买房、哄抬房价、捂盘惜售、诱导规避调控政策等违法违规行为,涉嫌犯罪的,移交司法机关依法处理。

  七、落实调控主体责任

  16. 各区(市)县政府和相关部门要增进联动协调和信息共享,加强市场监管监测和舆论宣传引导,强化政策执行力,确保市委市政府的决策部署落实到位。

  本通知自印发之日起执行。

  《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》政策解读

  一、政策出台的背景是什么?

  为坚决贯彻落实党中央、国务院“房住不炒”决策部署,促进房地产市场平稳健康发展,确保完成“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标,持续保持生活成本竞争力,保持房价收入比在全国主要城市中的优势地位,建设高品质生活宜居地,增强居民幸福感和获得感,按照市委、市政府的统一安排,针对当前房地产市场中存在的主要问题,我市研究制定了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称为《通知》)。

  二、政策主要内容有哪些?

  《通知》坚持问题导向、目标导向、结果导向,进一步强化精准施策、系统治理,从强化住宅用地供应管理、深化房价地价联动机制、加大住房保障力度、加强住房交易管理、严格金融审慎监管、加强市场秩序监管、落实调控主体责任等七个方面提出了16条措施。

  三、政策在强化住宅用地供应管理方面有哪些措施?

  一是增加住宅用地供应,2021年度全市住宅用地供应总量增长20%以上,占经营性用地比例不低于65%,单列租赁住房用地计划,保障性住房用地“应保尽保”。

  二是中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让,合理制定土地出让方案,坚决遏制非理性拿地,切实稳定地价和市场预期。

  三是加强土地竞买主体资格审查,超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人,不得参与我市土地竞拍。

  四、为什么要实施“限房价、定品质、竞地价”的住宅用地出让方式?

  为有效防范房地产市场风险,确保完成“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标,在中心城区商品住宅用地出让全面实行“限房价、定品质、竞地价”,坚决遏制房价过快上涨。通过竞买人在参与商品住宅用地竞拍前,签署知晓出让地块房价地价品质联动要求以及理性竞价的承诺书,承诺书纳入土地出让合同的方式,减少和避免非理性竞价带来的不利影响,稳定地价和市场预期,保持我市房地产市场平稳健康发展。

  五、我市在加强住房保障力度方面有哪些具体举措?

  一是坚持以人民为中心的发展思想,顺应人民对幸福美好生活的新期待新向往,针对不同住房困难群体,分类施策,精准保障。对城镇户籍的住房和收入“双困”家庭,采取实物保障为主、租赁补贴为辅的方式,实行应保尽保、应保即保;对城镇户籍中等偏下收入家庭,采取租赁补贴为主、实物保障为辅的方式,着力解决居住困难,全面保障住有所居;对住房困难新市民、青年人和在城镇稳定就业的外来务工人员,采取租赁补贴、产业功能区配套住房和政策性租赁住房等方式,积极解决其阶段性住房困难。

  二是围绕青年创新创业就业筑梦工程,实施商品房配建为主、新增用地集中新建为辅的人才公寓建设模式,进一步增加人才公寓供应点位、灵活供应时序,满足人才对房源位置、品质、户型等因素的多元化需求。落实安居政策优惠,购买人才公寓规定面积可享受购房款8.5折,租赁人才公寓可享受租金补贴并可按照入住时市场价格优惠购买,有效提升人才幸福感、获得感。

  六、我市在发展住房租赁方面有哪些措施?

  我市以满足新市民,尤其是外来务工人员和新就业大学生居住需求为着力点,多渠道增加租赁住房。

  一是增加租赁住房建设用地供应,住宅用地供应计划中单列租赁住房用地,占比不小于10%;鼓励土地用途兼容复合利用,利用工业用地、新型产业用地的配套服务设施用地集中建设租赁住房,加快推进集体建设用地建设租赁住房。

  二是完善租赁住房筹集方式,通过集中新建、在商品住房项目中配建、将闲置低效利用的非住宅按规定改建、盘活闲置住房用于住房租赁等方式,加快租赁住房供应。未来五年,全市将新增租赁住房30万套,2021年新增租赁住房不少于6万套,其中新建、改建租赁住房不少于4万套。

  三是健全长租房政策,进一步建立健全有利于长租房稳定发展的体制机制,规范住房租赁市场秩序,保障租赁双方合法权益,不断扩大承租人享受公共服务权利的范围,构建覆盖建设、管理、经营全产业链规范发展的政策体系。

  七、如何理解登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目,所购商品住房限售期限由3年延长到5年?

  2020年9月14日, 我市出台《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》(成办发〔2020〕83号),其中规定:“加强热点楼盘销售方案审核,合理确定房源和认购人数比例,优先保障无房居民家庭购房需求”。市住建局、市司法局《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》(成住建发〔2020〕398号)规定“登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的,全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售”。为了坚持“房住不炒”的定位,坚决打击炒房行为,切实解决无房家庭的居住问题,将购买此类商品住房的限售期限由原来的3年延长为5年。

  本《通知》发布之日起领取预售许可证(现售备案意见书)的项目按本规定执行,本《通知》发布之前已领取预售许可证(现售备案意见书)的项目按原政策执行。

  八、如何理解依据合同约定方式取得本市住房的主体,以及通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体,均应当符合本市住房限购、限售政策的规定?

  近期,部分不法中介机构利用我市“法拍房”未纳入限购限售范围进行恶意炒作,个人当事人虚构债权债务纠纷通过诉讼取得住房等现象时有发生,变相规避限购政策,故《通知》将“法拍房”等通过司法程序取得的住房纳入限购限售管理,查堵政策漏洞。《通知》规定的主体包括自然人、法人和非法人组织。

  在司法拍卖的实践中,竞买人应对自身是否符合本市住房限购政策承担相应后果,一旦司法拍卖成交裁定文书下达,竞买人因不符合本市住房限购政策不能过户,须自行承担毁拍的法律后果。本《通知》实施前,已进入司法拍卖竞价环节的,仍按原政策执行。

  将法拍房等纳入限售管理是指,按照《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》(成办发〔2018〕17号)规定,“在全市范围内新购买的商品住房或二手住房,须取得不动产权证满3年后方可转让”,其中“转让”的方式包括买卖、赠与、以房抵债、互换等。

  九、如何理解通过司法处置和股权转让取得的开发项目的受让人应按照原土地出让合同和履约协议约定开发条件进行开发,并按照调控要求销售住房?

  为了进一步规范司法处置和股权转让取得的开发项目的开发销售行为,对通过司法拍卖、股权转让等方式取得的在建商品住房项目,《通知》规定:一是受让人应当履行原国土出让合同以及项目履约协议等约定的义务,如规划条件、自持物业、配建公共设施等;二是严格执行限购、限售以及商品住房价格指导等调控要求。

  十、为什么要建立二手住房成交参考价格发布机制?

  近期我市部分区域二手住房市场出现挂牌价格混乱、哄抬房价、部分业主“抱团涨价”等扰乱市场秩序的行为,为提高二手住房信息透明度、促进理性交易,借鉴深圳等城市的做法,我市拟建立二手住房成交参考价格发布机制。此外,我们还将采取以下措施进一步规范二手住房交易行为。

  一是加强对二手住房挂牌价格的管控,要求经纪机构不得受理及对外发布明显高于所在楼盘合理成交价格的挂牌价格,社会化网络信息平台要配合做好技术管控;二是先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理,逐步形成区域网格化的二手住房参考价格,定期在官方网站、微信公众号及“成都住房租赁交易服务平台”发布,用于指导二手房市场买卖、加强二手房交易管理。

  十一、如何加强商品房预售资金监管?

  为了防范商品房项目停工停建风险,保障购房人的合法权益,我市商品房预售资金监管工作应严格执行《成都市商品房预售款监管办法》(成办发〔2020〕101号)的规定,开发企业、住建部门和商业银行切实履行预售资金监管责任,严格工程建设进度预售资金支付节点管控,有力保障预售商品房工程建设。

  十二、差别化住房信贷政策调整的具体内容是什么?

  为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进成都市房地产市场平稳健康发展,人民银行成都分行指导四川省市场利率定价自律机制研究并决议通过,调整成都市差别化住房信贷政策,主要内容如下:

  (一)居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款记录的(含商业性住房贷款和公积金住房贷款,下同),最低首付款比例为30%。

  (二)居民家庭名下在本市无住房但有已结清住房贷款记录的,或名下在本市拥有1套住房但无住房贷款记录的,或名下在本市拥有1套住房但住房贷款已结清的,购买普通住房的最低首付比例为40%,购买非普通住房的最低首付比例为50%。

  (三)区域适用范围,包括四川天府新区成都直管区、成都高新区(包括高新区南部园区、高新区西部园区)、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区等12个区域。

  (四)除上述调整外,其他事项继续按原有差别化住房信贷政策相关规定执行。

  十三、政策在严格金融审慎监管方面有哪些措施?

  一是严格贯彻中央房地产宏观调控精神,落实中国人民银行和银保监会《银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》等相关规定要求,增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力,提高银行业金融机构稳健性。

  二是督促银行业机构切实加强个人贷款资金的用途管理,坚守“房住不炒”的定位,防止个人贷款市场乱象消弭房地产调控政策效果,积极稳妥促进房地产市场平稳健康发展。

  十四、如何加强市场秩序监管?

  为了进一步规范房地产市场秩序,优化市场环境,稳定市场预期,《通知》提出,加强对房地产开发企业、中介机构、网络平台、自媒体及个人等各类市场主体的监管,严厉打击捂盘惜售、恶意炒作、发布虚假广告、借名买房、哄抬房价、诱导规避调控政策等违法违规行为。出现上述行为的,将依法依规采取约谈、公开通报、暂停网签、列入行业失信“黑名单”、市场禁入等处理措施,涉嫌犯罪的移交司法机关处理。尤其是对近期市场出现的“借名买房”(代持)等违反公序良俗、规避限购政策的行为,将采取限制相关当事人房屋交易网签备案、参加我市商品住房购房登记、购买或承租保障性住房和人才住房等措施坚决打击;涉嫌犯罪的,移交司法机关调查处理。

  十五、如何提高住房品质?

  为了贯彻落实新发展理念,推动住房高质量发展,我市将采取以下措施,进一步提高住宅的建设品质,并在土地出让合同中予以约定:

  一是稳步推行装配式建筑和绿色建筑。全市新取得建设用地居住建筑工程项目原则上全面推行装配式建设方式和绿色建筑要求。

  二是加强成品住宅装修管理。开发企业建设成品住宅的,要在销售现场显著位置公示成品住宅装修清单,按照交付标准设置样板房,做好相关开放工作,并将装修清单纳入商品房买卖合同约定。提供多样化设计方案供购房人选择,满足不同购房人对成品住宅装修的需求。鼓励成品住宅现房销售。

  三是加强建设质量管理。大力推行住宅工程质量保险,扩大推行范围;试行住宅工程信息公示制度,主动公示住宅工程的基本建设、建筑主材、工程验收、质量保修和投诉受理等信息,接受社会监督;制定质量管理标准,优化质量管理方式,建立质量为导向的、建设责任主体全覆盖的信用管理制度,并将企业信用与企业市场行为相关联;加大监管力度,压实建设单位首要责任,做实五方责任主体验收,落实工程质量终身负责制,对质量问题严肃处理问责,并纳入信用评价。

  九问九答

  为坚决贯彻落实党中央、国务院“房住不炒”决策部署,持续提升成都市生活成本竞争力,3月22日,成都出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。

  针对《通知》中涉及住建领域的部分热点问题,成都市住建局进行了解读。

  1.为什么要“限房价、定品质、竞地价”?

  答:坚决遏制房价上涨过快,减少和避免非理性竞价带来的不利影响,稳定地价和市场预期,保持我市房地产市场平稳健康发展。

  2.哪些项目限售期限“由3年延长为5年”?

  答:登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的商品住房项目。

  3.限售期限“由3年延长为5年”的项目,从何时开始执行?

  答:2021年3月22日起领取预售许可证(现售备案意见书)的项目按本规定执行,3月22日之前已领取预售许可证(现售备案意见书)的项目按原政策执行。

  4.如果司法拍卖中的竞买人不符合本市限购政策,会有什么后果?

  答:在司法拍卖的实践中,竞买人应对自身是否符合本市住房限购政策承担相应后果,一旦司法拍卖成交裁定文书下达,竞买人因不符合本市住房限购政策不能过户,须自行承担毁拍的法律后果。

  5.《通知》实施前,已进入司法拍卖竞价环节怎么办?

  答:仍按原政策执行。

  6.将法拍房纳入限售管理,具体指什么?

  答:须取得不动产权证满3年后方可转让,其中“转让”的方式包括买卖、赠与、以房抵债、互换等。

  7.如何规范经纪机构挂牌二手住房价格?

  答:经纪机构不得受理及对外发布明显高于所在楼盘合理成交价格的挂牌价格,社会化网络信息平台要配合做好技术管控。

  8.二手住房成交参考价格发布机制如何建立?

  答:将先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理,逐步形成区域网格化的二手住房参考价格,定期在市住建部门官方网站、微信公众号及“成都住房租赁交易服务平台”发布,用于指导二手房市场买卖、加强二手房交易管理。

  9.如何加强对违反公序良俗、规避限购政策行为的监管?

  答:对“借名买房”(代持)等行为,将采取限制相关当事人房屋交易网签备案、参加我市商品住房购房登记、购买或承租保障性住房和人才住房等措施坚决打击;涉嫌犯罪的,移交司法机关调查处理。

  延伸阅读:成都五年限购政策变迁史

  ※2017年3月24日

  二手房纳入限购范围 购房者须具有限购区域户籍或连续24个月社保

  文件名:《关于完善我市住房限购政策的通知》

  【执行时间】:2017年3月24日

  要点内容摘要:

  一、扩大住房限购范围

  将二手住房纳入限购范围,购房者在住房限购区域购买二手住房的,应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件,且只能新购买1套住房 (包括商品住房和二手住房)。

  二、强化区域职住平衡

  在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的,购房者须具有限购区域户籍,或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。

  成都高新区南部园区、天府新区成都直管区限购政策继续按成办发〔2016〕45号文件执行,但其中非本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上。

  三、加强购房资格审核

  非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责,强化部门协作,加强购房资格审核,确保住房限购措施落到实处。

  四、支持合理住房需求

  对于重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端人才等,经所在区政府 (管委会)认定后,其购房可不受户籍、社保缴纳时限的限制,但所购商品住房自合同备案之日起、二手住房自载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。

  ※2017年4月13日

  取得不动产权证满3年后方可转让

  文件名:《成都市城乡房产管理局、成都市金融工作办公室、中国银行业监督管理委员会四川监管局、中国人民银行成都分行营业管理部关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》

  要点:在成都市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房)须取得不动产权证满3年后方可转让

  ※2017年11月27日

  购房摇号登记

  文件名:《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》

  要点:全市新取得预售许可或现售备案的商品住房,开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式;“全款支付”不得被“额外对待”

  ※2017年12月15日

  购房摇号登记细则

  文件名:《成都市商品住房购房登记规则指引(试行)》、《成都市商品住房公证摇号选房规则指引(试行)》

  要点:

  1.支持棚改货币化安置住户购房需求

  2.购房登记须上统一网站实名登记

  3.不得要求打印的银行存单或账户交易明细等高于意向房源首付款

  4.不得设置不利于登记购房人的条件

  5.登记通过却连续2次不参与按序选房将一年禁入

  ※2018年5月15日

  文件名: 《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》

  【执行时间】:2018年5月15日

  要点:

  1、限购范围:全成都市新房+二手房一起。

  2、限购对象:以个人为单位升级为以家庭为单位;

  3、限购时间:即时生效;

  4、成都高新区南部园区、天府新区成都直管区细则特别解读:

  a:非成都户口:全家在成都没有房子,本人在这需要购房的区域(注意区别,限定只能本区)就业且连续缴纳两年社保;

  b:成都户口:

  (1)落户需要购房的区域超过两年,且以家庭为单位在全成都只有一套房子,或成年单身还没有房子的;

  (2)落户本区域没有超过两年,在(1)条件的基础上,再加上本区域稳定就业社保缴纳满1年;

  (3)成都其它区域户籍,在(1)条件基础上,加上本区域稳定就业社保缴纳满2年;

  5、高新区西区、锦江、成华、武侯、龙泉、双流、金牛、新都、郫都、青羊、温江、双流,细则如下:

  a:非成都户口:全家成都没有房子,本人在这些区(注意区别,这里是高新区西区、锦江、成华、武侯、龙泉、双流、金牛、新都、郫都、青羊、温江、双流都可以)就业并连续缴纳社保2年;

  b:成都户口:

  (1)落户11区内超过2年,家庭全成都只有一套房,或成年单身还没有房子的;

  (2)不够两年,在(1)基础上,加上稳定就业并缴纳1年社保;

  (3)其它区域户籍,在(1)条件上基础上,加上本区域内稳定就业同时社保缴纳2年;

  6、成都其它地方:青白江区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县:

  a:有成都户口;

  b:没有成都户口,在全成都任意地方工作且连续缴纳12个月社保;满足其中之一,都是随便买。

  7、离婚两年内不算离婚,买房时还算一个家庭;

  8、父母投靠子女,落户成都,跟子女算一户,不算单独户,不得作为单独家庭购房;

  9、取得房产证后3年才能交易。

  ※2019年12月4日 限购区域资格调整

  调整之前是这样的:

  

  调整之后变成了:

  

  ※2020年9月14日

  提高公证摇号中棚改、无房居民优先的比例、个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年、热点楼盘房源和认购人数比例审核

  “房产新政15条”要点:

  1.提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例,棚改优先最低比例由10%提高到20%,无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。

  2.发挥税收调节作用,个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

  3.加强热点楼盘销售方案审核,合理确定房源和认购人数比例优先保障无房居民家庭购房需求。

  《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知的政策解读》

  要点:

  无房居民家庭认定标准:

  第一,购买的商品住房位于我市住房限购区域的,登记购房人须符合我市住房限购政策。

  第二,登记购房人及其家庭成员在本市行政区域内名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录。

  第三,居民家庭成员构成可包括:夫妻双方;夫妻双方及其未成年子女;离异(丧偶)父(母)和其未成年子女;达到法定婚龄未婚居民;购房登记时离异已满两年的单身居民;丧偶单身居民等。

  ※2020年11月24日

  要点:购房资格顺位排序超房源3倍报名楼盘房源分配比例