从全国各省市调控来看,成都还有哪些底牌?

2021-03-03 16:35:12 23

2021年开年以来,北京、上海、广州、深圳、杭州、西安等多地房地产市场持续火热,“万人摇”、打新热、二手房跳价等现象频出。

在此背景下,1月下旬,多地开启密集调控模式,从限购到限售、从信贷到冻资、从买房到租赁,全面精准打击。

新一轮调控升级仍有望扩围,或至少有超过10个城市出台“打补丁”政策最近全国很多楼市出了调控政策。

 

以前给大家讲了,调控楼市,房住不炒的核心逻辑就是降杠杆。

整体讲的就是房地产贷款在相对减少。

炒房主要就是杠杆,降低杠杆就可以。特别防止收入不高的人用杠杆。

买房90%的人都是贷款买房,价格越高贷款越高。因为居民杠杆过高会导致的就是金融风险与司法风险。

我们拿几个城市的政策给大家解读一下就能深刻体会。

 

 

杭州限要求高,

5年限售,增25

 

首先是杭州,这里多讲一下,毕竟杭州和成都很像。

杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。

其中提到:落户本市未满5年的,在本市限购范围内限购1套住房;本市限购范围内,新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的,自取得不动产证之日起5年内不得转让;本市限购范围内,个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

 

杭州这个增值税从2变5的政策成都已经实施了,效果大家可以参考成都9-12月。

其实落户不满5只能购买一套,也加大了神盘的限售期。

落户不满5只能购买一套,即5年一杠杆,这就是限制杠杆的一个途径。

杭州楼市的效果肯定不差,毕竟杭州还有认房认贷。

 

杭州和成都一样,新房供应很大,处于发展阶段,还是主演以新房供应为主导,很早明确新房出售的方向给首次置业和真正无房的人,限制多套房业主再以各种方式继续购房,毕竟有多套房的人,方法有很多,手里的金融杠杆也很多,有很多方式可以继续买房。

落户5年限购一套,限制赠与现有房产之后再腾出新的购房资格和名额,以及人才购房往前追溯三年算无房户,都是在减少房票,减少市场的投资性需求。

对于大多数二线城市来说,它们都还在大量出售土地以获取财政收入,政府的目的是希望把市场需求从二手房转移到新房市场,大家都尽量去售楼处买新房,少买二手房,这样卖地收入能够持续下去,交投两旺,购房者以更低的价格获取房产,政府也能持续获取土地出让的收入。

最后就是限售5年,这个政策打击精准,限售针对的是中签率在10%以下的房产。

 

现在杭州很多红盘中签率都很低,2%—5%的中签率非常普遍。

中签率这么低的原因,有且只有一个:新房和二手房价格差很大,大家都去摇号,想尽办法去摇号,没有条件创造条件也要去摇号,摇起来,摇到就是赚到,拿到房本,倒手一卖,差价以百万起计.

新房不能涨价,这个房子最好是被需要他们的人直接买去,差价就当刚需留杭的大红包了,而不是又经过一道投资客作为中间商赚了差价,摇到之后拿到房转手一卖。之前是拿到房本或者契税票之后,就能立马交易,甩手卖掉赚个差价。

现在限售5年,按照目前的市场情况,摇到房子并且网签之后要等2年才能交付,那么意味着该套房产的交易要被锁定7年。

刚需可以摇起来,因为你的时间成本和机会成本是负的,但投资客和投机者的时间成本和机会成本拉长到7年来计算了,能受得了这个时间期限的话,那你就去投资吧,7年也足以把收益摊平,房价也安全,政府也安全。就是这个逻辑。

杭州这次调控政策的要点就是梳理市场的需求,买卖双方的预期。

但杭州还在发展之中,和成都一样。所以限购门槛不高。

  

深圳房源下架,

实际操作就是增加首付。

 

 

【发布二手房成交参考价,#深圳楼市调控再升级#,#深圳中介连夜下架二手房房源价格#】8日,深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,并首次发布深圳住宅小区二手住房成交参考价格。

在所有公布的3595小区中,二手房参考价格最高为13.2万元,共有22个小区。

另外在龙岗、坪山、大鹏新区等地,也存在大量低于3万元/平方米的小区,参考价格最低的小区是位于龙岗的顺景新村,为1.61万元/平方米。

对于此次发布的二手住房成交参考价格,购房者普遍反应是参考价低于市场挂牌价和成交价。

同时,随着深圳二手房成交参考价的出炉,一些房产中介连夜下架二手房房源价格,截至发稿,链家已下线所有深圳在售二手房源的挂牌价,数量多达近32000套,此外,各个小区挂牌均价也无法查询。

记者随机采访多位市民和房产中介,得到的回应是目前还没得到业主调低价格的反馈。

据深圳住建局发布的成交参考价格显示,以去年大热的华润城为例,此次官方发布的参考价格均为13.2万元/平方米,相当于每平方米房价“打7折”,以80平米的户型计算 ,以成交参考价格售卖润府一期二手房,比目前市价便宜489.6万。  

 

深圳这个指导价 深圳建立二手房成交参考价发布机制

核心目的是政府出面卡住二手房的评估价格。

你买二手房,1000万成交,政府只给600万评估价,银行只按照600万评估价放贷(后续包括经营贷),房价早已不是需求驱动,是负债和杠杆驱动,政府逼着银行降杠杆。

实际操作就是增加首付,至于价格可以不公布。

 

 

 

 

 

上海限制楼市杠杆,

采用分制房政策定房价。

 

【上海新房摇号推出计分制 优先满足“无房家庭”】2月6日,上海新一轮楼市调控“沪十条”中有关新房摇号的新规正式落地实施。

“沪十条”实施以来首次新开的楼盘,全部采用积分制,优先满足 “无房家庭”自住购房需求。

购房人在认购后,将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素,拥有一个积分;再按照摇号人数比房源多30%的原则,按积分高低排序,选取进入公证摇号选房的人员名单。

未来,上海楼市组合拳将进一步促进后续房价的稳定。

 

特别上海有个政策只对购买已封顶住房的个人发放贷款,这不是逼开发商修现房,因为预售机制依然存在,主要期房还是会放给全款客户买。

主要还是为了限制杠杆。

  

成都未来可能会采用降杠杆

控制楼市。

 

所以大家看到这几个城市的调控方向,对于成都调控有啥感触?今年的方向大概大家也清楚了——降杠杆。

 

 

笋叔预测几个可能的方向,毕竟成都调控已经非常复杂,一切都是猜想

 

1. 对新房普通资格有所倾斜,这也是助于打新,比如面积限制,普通资格也可以像刚需一样分顺位参与。或者取消2016101限制?

2. 认房认贷,如同公积金贷款一样,认房认贷,确切的限制杠杆。

3. 如今已经建立了神盘认定——3倍熔断,满足3倍熔断的盘是否也限售限制赠与5年了?

4. 严查经营贷,抵押贷流入楼市。

5. 链家不公布成交数据?

如果你觉得接下来可能的调控政策对你不利,就早做好准备。

 

 


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