颤抖吧房东!房租也要出指导价了?

2021-08-31 17:01:05 24
好消息!好消息!听说了吗?房租也要出指导价了。

众所周知,自深圳启动二手房成交指导价制度后,全国各地都纷纷效仿。就拿成都来说,二手房指导价都公布了三批了,共计745个楼盘上榜,几乎涵盖了各大区域的主流楼盘。但实际上,二手房指导价对整个楼市而言,影响力依然有限,因为它只对卖房者和购房者有影响。
如果房租也出指导价呢?这影响力就大多了。一直以来,租房者都比较缺乏安全感,面对蹭蹭蹭不停上涨的租金、一言不合就房东,以及猝不及防爆雷跑路的长租公寓,租房者每一次都是待宰的羔羊,毫无招架之力。
风水轮流转,这一次终于轮到租客翻身了。

事情是这样的,8月24日,由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》,面向社会公开征求意见。其中对个人及长租机构的出租行为都作了明确规定,甚至对租金的涨幅和支付方式都有提及。

全文将近9000字,为方便大家理解,城城将文件内容作了梳理,大致有以下几条:
划重点
1、合同期限内出租人不得单方面提高租金;
2、提倡出租人按月收取租金,不得一次性收取超过3个月的租金,超过3个月的纳入资金监管;
3、押金数额一般不超过1个月租金,并按规定通过第三方专用账户托管;
4、租房子也需要在官方平台签订网签合同,并推行“租售同权”,租客也能享受积分落户、子女教育、公积金提取等权益;
5、出租人不得采取暴力、威胁或者断水、断电等方式迫使承租人返还租赁住房或承担合同约定之外的费用。
6、危房、违规建筑、室内空气质量不达标的房子,不得对外出租,并主动告知房屋装修完成时间。

......


全文共82条,对房东、中介机构、出租人都有约束。其中最令人注意的还是这一条:
——建立租金检测和发布机制,必要时可以实行佣金或租金指导价
看来前段时间,网上疯传的“介限佣”并非空穴来风。值得注意的是,该文件是住建部出台《住房租赁条例》之后,首部公开出台的地方版住房租赁条例,对全国的住房租赁市场很有指导意义。


看到这里,大家是不是兴奋了?这个政策这么好,成都什么时候推进呢?

其实,在整顿租赁市场方面,成都早有部署。自从长租公寓爆雷事件后,成都就已经建立了“住房租赁交易服务平台”,该平台会不定期公布各大长租机构的信用评级,对不合规的企业进行惩处并及时向大众公布。

而且就连租金指导价成都也早就发布了,与二手房指导价不同,成都的租金指导价并非按照每个楼盘来制定的,而是根据不同的街道制定的。

不同的是,成都对于租赁市场的整顿更多地是针对长租机构,对租房者和个人出租者约束力不足。且政策经过N次打补丁,目前尚未形成较为系统化的制度。

所以,就目前“房住不炒”的背景下,成都大概率还会有所动作,比如完善对个人出租者和租客的约束,将过往政策进行整理,统一发布。


不过,U1S1,大家不要对租金指导价期望值太高。租赁市场与买卖市场不同,买卖市场可以通过二手房指导价,控制银行的放款额度,减少房产的流动性,削弱其金融属性,从而对市场起到降温的作用。

但租赁市场,由于交易额小,很少用到贷款,所以无法通过指导价和银行来规范市场行为。如果要硬性“指导”呢?比如租金超过指导价就不能备案,不能享受租售同权,会怎么样呢?

两个结果,要么迫使房东和中介机构选择“地下交易”,租客权益更加得不到保障;要么原本可以用于出租的空置房屋空窗期会拉长,不利于租赁市场的发展,这明显与政策的初衷相悖。

那么这个政策就是一纸空文,没有实际意义?当然不是,对于租客的权益还是有所保障的。起码租客不用担心由于长租公寓爆雷令自己血本无归了;也不用担心房东坐地起价,临时撵人无家可归了。

最最最重要的是,本次《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》中明确提到“鼓励单位和个人依法出租住房,稳定租赁关系,稳定租金水平”。这与近期国务院发文,“提高企事业单位、租赁企业等市场主体参与保障性租赁住房的积极性”的文件精神相契合。

也就是说,未来将有一大批保障性租赁房屋入市。供应量增加了,租客的选择面就宽了,还怕租金降不下来吗?

颤抖吧,炒房客!房住不炒不是说说而已。