现在贷款买房有多难?成都最新房贷攻略,助你快速上车!

2021-08-02 13:26:15 成都落户 6

成都落户政策

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最近小编看到群里很多家长都在讨论:买房贷款难!到底有多难呢?


放款慢!

审批慢!

查首付!

还要证明你妈是你妈!

了解到这些信息后,赞花儿也是对二手房贷款的最新政策进行了收集汇总,来看看,贷款为什么这么难?如果买房必须要贷款,还能怎么办?



01/ 严查首付款来源

买房第一步,给(cou)首付。

关于首付款是哪儿来的?现在很多银行都要追究。

比如,第一种情况,如果首付款是自己辛辛苦苦攒下来的,那么这笔钱需要在你自己的卡上存在半年以上;

第二种情况,如果首付款有父母给予的资金,比如父母给你资助了100万,那么...这100万也要倒查半年!需要提供:父母资金的转账记录,还有转账那张卡近半年的流水

父母转给你的?
那父母这笔钱是哪里来的?

再比如第三种情况,如果首付款这笔钱,是你卖了一套房子得来的,那么请提供三方合同+买家产权证+信息摘要。

总之你要证明:你的钱是你的钱!

  • 提审前,借款人家庭需提供首付款来源近半年流水;可以是活期存款,也可以是理财余额、保险余额、支付宝余额、股票余额等。


  • 如果是首付款有父母出资,也需要严查父母的近半年的银行流水,以证明这是直系亲属的自有资产或者合理收入。


  • 对半年前已持有80%首付资金的可直接认定具备资质,对于部分首付款为近半年内转入的,需核实为合理收入所得。


  • 对于经核实首付来源为借贷垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。



02/  贷款审核严

贷款第一步,就是去银行面签,商业贷款面签需要审批买方的收入证明、银行流水
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首先,银行会看你有没有工作,这一方面就是通过收入证明、银行流水来判断。
1.关于银行流水现在很多银行都要看你半年-一年的流水,流水上要体现工资字样。
如果你有部分收入是走的微信或者支付宝等,现在银行一般都不认

还要注意,每月工资字样流水要覆盖月供+负债2倍及以上

2.关于收入证明,需要至少达到月供+负债的2.2倍及以上。

比如赞花儿,未婚,25岁,名下每月有1000元车贷,现房贷2000元,请计算需要开具的最低收入证明金额!

正确解答:(1000+2000)✖2.2=6600元。
其次,银行还会看征信,逾期不能连3累6:连续3次逾期,累计6次逾期。注意:征信看5年内

整体来看商贷会挑优质客户做,有瑕疵客户很难!

公积金面签和商贷不太一样首先公积金贷款必须完成资金监管后才能面签。

公积金贷款也要提供收入证明,但不看工资卡流水,只看缴存基数

公积金缴存证明及25个月公积金缴存明细原件,公积金必须缴存至近2个月,另外,缴存基数必须覆盖月供+房贷负债的2倍

公积金贷款分省公积金、市公积金,贷款条件类似:

1
市公积金

1.借款申请人的公积金在全国范围以内缴存;


2.近6个月连续逐月缴存且目前为在缴存状态;


3.申请人及共有权人在全国范围内无未还清的公积金贷款;


4.申请人及共有权人信用良好;


5.房屋必须通天然气,具有独立厨卫,未改变房屋主体结构,目前用途不能是办公、酒店等;


6.商住两用的房屋以及别墅不能使用公积金贷款;


7.主贷人公积金贷款次数累计<2次。







2
省公积金

1.借款申请人的公积金在全国范围以内缴存;


2.近6个月连续缴存,可接受季度或半年连续缴存,且目前为在缴存状态;


3.申请人及共有权人在全国范围内无未还清的公积金贷款;


4.申请人及共有权人信用良好;


5.房屋必须通天然气,具有独立厨卫,未改变房屋主体结构,目前用途不能是办公、酒店等;


6.商住两用的房屋以及别墅不能使用公积金贷款;


7.省公积金不受理建筑面积>200㎡的住房;


8.主贷人公积金贷款次数累计<2次。


注意,两种公积金贷款都不接受:不通气的房屋,比如时代凯悦、富力史丹尼国际公寓等等;

还有用于出租的房屋,也不行,比如评估房屋的时候,内部有高低床、货物或者办公桌等等。
另外,省公积金贷款不接受建面>200平米的房子。

还有一种贷款方式是组合贷审核不仅要看收入证明,还需要近6个月工资卡流水,以及缴存基数,缴存基数必须覆盖公积金部分的月供+房贷负债的2倍。

四种贷款方式,近期审批时间对比:省公积金最快,其余审批时间长不多,商业贷款看银行。


03/ 放款周期长

整体来看,贷款审批时间差距并不大,某些银行的商贷和纯省公积金审批相对比较快,但一般1-1.5个月左右都能完成审批。
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现在“慢”的主要是放款速度!

@中和艾薇儿:我去年6月走农行商业贷款,至今还在排队的路上。

@川发里昂那多:我2月办的商业贷款,4月审批过了,现在还放款,问就是没额度。

现在商贷放款到底要等多久?

下面这封<贷款告知函>请看一下,房贷以他项权证及双方贷款资料齐全起算:6-16个月!

正常情况下,保守估计放款时间6个月起....几家欢喜几家愁。

于【卖家】:

@大源露西:我想换房,等尾款....等到了中意的房子一套一套被别人拿走。

@攀成钢杰克:去年底签的合同,2月底全部搞好开始等待,当时说放款等待2-6个月。问了一下,5月前面还有500多号,6月还有400多号,照这速度,绝对超过原本说的上限。我在等着尾款还债啊,焦急得很,然而手足无措。

于【买家】:

@春熙路拉菲尔:我不着急住,反正房子已经过户了,越晚放越好,银行你别急,等个三年后,你直接把贷款放给下一位买家!

@茶店子施瓦辛格:二月份贷款审过,二月份过户拿证。这都快七月了,一点音讯都没有,上个月问了中介,回复说银行还在处理去年12月的,我排在225位....我也不急,晚一天放款就晚一天还贷!

于【还没有家】的朋友:

他们表示hin不开心,因为当前接受贷款买房的房东越来越少!

那公积金贷款呢?

@北部新城贾斯丁:公积金yyds,利率3.25%,12天就放款了。

@青羊新城海瑟薇:5月16日签合同,6月19日放款,公积金利率3.25%,真的香。

目前,纯公积金贷款,放款周期大概1-3个月;如果是组合贷款,放款周期大概6个月。

总之,现在只要沾“公积金”,放款都比较快。


放款时间:纯市公积金>纯省公积金>组合贷款>商业贷款。



04/ 银行额度紧张

一般情况下,银行贷款额度到下半年就开始收紧,今年比较特别,因为年初额度就很紧张了!

没有额度了会怎样?那就是:银行停件不接单

或者,还有一种情况,比如银行只有1000万的额度,有些银行就会挑选大额贷款客户。据说,像光大银行要50万起贷,现在是贷100万以上才能拿得到号码牌,那么银行可能只选择10个百万贷款客户就不再接单了。

另外还有部分银行80万起贷只对优质单位开放,比如央企,华为,世界500强。

05/ 贷款利率高

这里主要是指商贷的利率高,赞花儿统计了几个主流银行的房贷利率,基本上首套房利率在6.2%左右,二套房利率在6.3%左右

银行
首套房利率
二套房利率
农行
6.125%
6.37%
中行
6.125%
6.37%
建行
6.272%
6.37%
工商
6.223%
6.37%
光大
6%
6.3%


06/ 贷款额度降低

公积金、商贷、组合贷都已经开始执行:贷款金额按成交价,指导价评估价三价就低原则申请。

比如:汇锦城,二手房成交价32000元/平米,100平米房屋总价就是320万,而现在的指导价为18290元/平米,总价就约等于183万。

以前,若符合贷款规定,正常贷七成,那么三成首付=94万;

现在,银行会根据指导价计算,也就是你只能贷183*7≈128万,所以首付=320-128=192万。

相比以前,你要多准备100万首付!

最后,如果是贷款买房,大家可以考虑走公积金贷款。

1.审批时间都差不多,1-1.5个月搞定,相对而言,省公积金审批比市公积金稍慢;

2.放款时间,公积金有绝对优势,1-3个月放款,省公积金还是要比市公积金稍慢;

3.目前公积金已经取消“房龄超10年降成政策”,首套房直接贷7成,二套房贷6成。(注意公积金贷款查房又查贷。)
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4.公积金贷款可能存在“可贷金额不足”的情况,因为能贷多少是以下4个条件,遵循孰低原则:

可贷金额=(缴存基数*0.5-正在还款的住房房贷的月供)/实际可贷年限对应每万元的月供;

可贷金额=公积金账户余额的20倍*时间系数;

市公积金只做房龄在30年(含)以内的房屋,首套可贷7成,二套6成;

单职工最高可贷40万元,双职工最高可贷70万元。

如果公积金可贷金额不够,那么你可以考虑组合贷款!利率比纯商贷略低,而且放款也比商贷快。

但要注意哦,公积金不接受:不通气、用于出租的,省公积金还不接受建面>200㎡的房屋。

最后提醒读者,贷款政策随时都有变化,请以最新银行信息为准!